CEPACs: o que são ?

O que são os Cepacs?

Cepacs é uma sigla para “certificado de potencial adicional de construção”. Trata-se de um título ou valor mobiliário – emitido pelos municípios – que outorga ao seu titular o direito urbanístico adicional dentro do perímetro de uma operação urbana consorciada (OUC).

Cada Cepac equivale à determinada quantidade de m² para utilização na construção de área adicional, modificação de uso e parâmetros de empreendimentos imobiliários – dentro de uma OUC predeterminada.

Os municípios emitem Cepacs , que são leiloados na bolsa de valores. A finalidade é levantar recursos para utilização em projetos de revitalização ou melhorias de infraestrutura de uma região. Assim, a prefeitura do município em questão não precisa aumentar impostos ou ampliar o endividamento público.

O mercado financeiro possui diversos tipos de ativos, tais como ações, títulos de renda fixa, ETFs, títulos públicos, derivativos, ente vários outros, há também, diversos títulos menos conhecidos, porém que oferecem boas oportunidades de investimento, entre as possibilidades, está o Cepac: um título emitido pelo poder público que é atrelado ao setor imobiliário.

Apesar de já existir e ser negociado no mercado de capitais desde 2004, o Cepac ainda é um investimento pouco conhecido pelo público geral, embora à primeira vista seu funcionamento seja complexo, entendê-lo pode gerar boas oportunidades de investimento.

Se você quer aprender tudo sobre Cepac e aumentar seu conhecimento sobre investimentos, não deixe de acompanhar este artigo.

Quais suas principais características?

O Cepac é caracterizado por ser um título negociado no mercado à vista. A aquisição pode ser feita no mercado primário por meio de leilões organizados pela prefeitura do município, ou outros órgãos e empresas municipais. Nesse caso, o investidor está adquirindo o ativo diretamente do emissor. Ela também pode ser realizada no mercado secundário, quando a compra e venda é feita entre o titular e outro interessado, sendo que, normalmente, o negócio é intermediado por meio de uma bolsa de valores.

O prazo de liquidação se dá em D+1 a partir da data de negociação. E a liquidação de dá de forma física e financeira. Ou seja, a parte compradora paga o preço do ativo (liquidação financeira) e a parte vendedora entrega o título ao comprador (liquidação física).

A negociação é feita através do PUMA Trading System – uma plataforma de negociação da B3 (bolsa de valores brasileira). Para isso, utiliza-se um código composto de 4 letras, que representam o nome do Cepac, seguida do número 11 e a letra B (indicativo do mercado de balcão).

Quais as vantagens do Cepacs?

Em relação aos municípios, como já visto, a emissão de Cepacs permite que sejam levantados recursos para custear obras de melhoria e revitalização de uma região, sem pressionar o orçamento público. Para o investidor, representa a possibilidade de se beneficiar de regras de construção mais brandas ou da valorização do ativo.

Vale destacar que, se a região a qual a prefeitura aplicará os recursos obtidos se valorizar, existirá chances de construtoras e empreiteiras buscarem por Cepacs naquela área. Isso porque a possibilidade de construção de áreas adicionais pode gerar um diferencial em seus imóveis.

Por meio da compra de Cepacs , uma construtora poderá, por exemplo, construir um edifício mais alto que o permitido pela lei de zoneamento daquela região. Isso pode gerar um aumento da procura desses ativos em regiões valorizadas.

Logo, o investidor poderá vendê-los no mercado secundário por um preço superior ao que pagou, realizando o lucro da diferença. Assim, os Cepacs representam alternativas de investimentos no setor imobiliário.

Como ele funciona?

Tudo começa com a edição de uma Lei que cria uma OUC vinculada ao plano diretor do município. Ela deverá prever o máximo de m² de construção que o perímetro comporta e o número de Cepacs que serão emitidos.

Na sequência, os Cepacs serão registrados na bolsa, já que a instrução 401/03 da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) proíbe a distribuição no mercado sem prévio registro. Posteriormente, deve ser emitido e divulgado o prospecto com os dados da operação e a quantidade que será leiloada.

Na data do leilão, os interessados em investimentos imobiliários poderão adquirir os Cepacs pelo valor proposto pelos órgãos públicos emissores. Após a aquisição, os títulos poderão ser livremente negociados no mercado secundário da B3.

Os recursos arrecadados nos leilões com Cepacs deverão ser destinados à região à qual ele está associado. Desse modo, não é permitido que sejam emitidos Cepacs de uma região para beneficiar o desenvolvimento de outra.

Nesse mesmo sentido, a utilização do Cepac pelo titular somente poderá ser feita no perímetro da OUC para o qual foram emitidos. E ele terá o direito de:

1. construir uma área superior à qual o terreno teria direito;
2.  mudar o uso da área ou a taxa de ocupação;
3.  vincular essas mudanças a um terreno garantindo o exercício do direito no futuro, desde que não esgotada a porcentagem de área consumida estabelecida no OUC

Cabe ser ressaltado, ainda, que os Cepacs não geram direito de crédito e nem de participação em desfavor do município que o emitiu. Trata-se de certificados que garantem direitos. Logo, não são títulos de dívida nem de capital e, sim, valores mobiliários.

Quais os riscos envolvidos no Cepac?

Caso você esteja interessado em adquirir Cepacs é importante conhecer os riscos envolvidos para que não haja frustrações futuras. São eles:

Risco de mercado

Como qualquer ativo de renda variável, os riscos em torno do Cepacs são altos. Afinal, seu preço pode variar de acordo com oferta e demanda, com o mercado imobiliário, políticas públicas etc. Logo, não é um tipo de investimento que costuma ser indicado para quem possui perfil conservador.

Lembre-se de que, dentro da renda variável, encontra-se um maior potencial de rentabilidade, mas não há nenhuma garantia. Então, estude bastante o investimento e a região do CEPAC para avaliar a chance de valorização do local – e, consequentemente, do título.

Risco de liquidez

Outro risco que merece ser destacado é o de liquidez, ela se refere à velocidade na qual um investimento pode ser convertido em dinheiro, no caso dos Cepacs, o mercado secundário conta com baixa liquidez, uma vez que o investimento não é muito conhecido, além disso, é um título voltado para um setor bastante específico (mercado imobiliário), existindo a possibilidade de não haver interesse de construtoras ou empreiteiras na região para o qual o Cepac foi emitido, nesse cenário, o investidor teria dificuldade em se desfazer do investimento.

Investindo em CEPACs com ajuda profissional

Por se tratar de um investimento pouco conhecido, com baixa liquidez e diversas peculiaridades, o CEPAC não é um investimento indicado para investidores iniciantes, que não tenham bastante afinidade com o funcionamento e os riscos do ativo. Entretanto, isso não significa que esses investidores não possam contar com CEPACs em sua carteira, de maneira diversificada e sem correr riscos desnecessários, mas para isso, é preciso contar com ajuda profissional na hora de investir.

O mercado financeiro possui diversos profissionais que podem auxiliar o investidor na tarefa de investir não somente em CEPACs, mas também em diversos outros tipos de ativos. Um destes profissionais que merece destaque é o gestor de recursos.

Trata-se de um profissional certificado e habilitado pela CVM, com expertise e ferramentas para selecionar as melhores aplicações do mercado. O gestor analisa as necessidades, objetivos e perfil do investidor, e com base nessas informações, desenha uma carteira sob medida para o investidor. Além disso, ela consegue operacionalizar o portfólio junto às corretoras por meio de uma carteira administrada ou de um fundo exclusivo, dependendo do tamanho do patrimônio do investidor.

Outro profissional que pode ser de grande ajuda é o planejador financeiro. Antes restrito apenas aos clientes do segmento private bank, ou vinculados a algum Family office, hoje já há diversos planejadores atendendo a clientes com patrimônio de todos os tamanhos. Embora ele só possa indicar investimentos caso esteja habilitado como consultor de valores mobiliários pela CVM, o planejador ajuda o seu cliente a investir por meio da organização do orçamento doméstico, ajuda com questões tributárias, planejamento da aposentadoria e previdência, entre diversos outros aspectos da vida financeira do cliente que são fundamentais para realizar bons investimentos.

Agora que você sabe o que é Cepac, analise se essa modalidade de investimento faz sentido para o seu perfil e para seus objetivos. Em caso de dúvidas, não deixe de buscar por ajuda profissional caso não se sinta confiante em investir por conta própria.

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